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“房地產企業重整程序中的若干問題”講座綜述

    日期:2018-11-15     作者:破產清算業務研究委員會

           2018 1018日,上海律協律師學院、房地產業務研究委員會、破產清算業務研究委員會、商事爭議解決業務研究委員會聯合舉辦的“市律協房地產法律活動月培訓班”上,上海律協破產清算業務研究委員會副主任郝朝暉律師作“房地產企業重整程序中的若干問題”的專題講座,上海律協破產清算業務研究委員會主任陳明夏律師主持。

郝朝暉律師圍繞著房地產企業是否需要重整、房地產企業重整的必要條件、房地產企業重整的模式選擇、房地產企業重整中的實質合并以及房地產企業重整中的幾個特殊法律問題等多個方面,和與會律師進行全面溝通和交流。

一、房地產企業是否需要重整

在破產重整實務屆,有觀點認為房地產公司的主營業務或者唯一業務就是開發房地產項目,其重整價值難以體現,或者說房地產企業不具有重整價值。但從提高債權人清償率、盡量減少購房者損失的角度來看,房地產公司的重整還是有其現實意義的。

二、房地產企業重整的必要條件

房地產企業重整的必要條件,是投入的續建成本小于可售貨值。但是,如果投入的續建成本大于可售貨值的,則可以考慮等待房地產市場價格上漲,從市場中實現可售貨值的增加;或者通過司法訴訟、仲裁等確權程序,從權利確認的角度實現可售貨值的增加。

三、房地產企業重整的模式

在已有的房地產企業破產重整案件中,按照是否繼續以債務人企業為續建主體以及續建方式,房地產企業的重整模式大致可以分為以下三種:

(一)資產處置模式

房地產企業的全部資產,包括建成房屋、在建工程和地塊等整體打包處置,由投資人受讓并一次性支付現金對價。債權人以投資人支付的現金對價獲得清償,并由投資人承諾在續建完成后向房屋買受人交付房屋。

(二)股權處置模式

重整過程中,通過出資人權益調整,安排債務人企業原股東讓渡其持有的全部或部分股權,由重組方有條件受讓。重組方受讓股權支付一定的對價,同時承諾投入資金在一定期限內完成后續房地產開發與建設,并按照重整計劃的規定,分期向債權人進行清償,并向房屋買受人交付房屋。

(三)第三方代建模式

在管理人監督下,由新引入的施工承包方完成在建工程的續建,續建完成后,由房地產企業銷售或由管理人聘請專業的房屋代銷機構進行銷售。隨房產開發和銷售進度,分期向債權人進行清償,并向房屋買受人交付房屋。

續建資金來源通常有以下三個途徑:1、承包方墊資完成續建;2、政府平臺借款完成續建;3、管理人組織房地產企業完成社會融資。

四、房地產企業重整中的實質合并

管理人如發現房地產企業與其關聯企業存在《全國法院破產審判工作會議紀要》(法〔201853號,以下簡稱“《審判工作紀要》”)第三十二條規定的情形時,可以考慮申請法院進行實質合并。現實中碰到的問題是,一家房地產企業和一家制造型企業存在《審批工作紀要》第三十二條規定的情形,那么是否應當進行實質合并,要看法院的具體判斷,還要看實質合并對債權人的不同影響。

五、房地產企業重整中的特殊法律問題

(一)拆遷安置補償權

在房地產企業破產重整案件中,拆遷補償權具有優先的權利順位,視不同情況,被拆遷人可分別主張對補償安置房屋行使取回權或主張對補償安置房屋(或在建房屋)變現價款優先受償。

(二)房屋買受人權利

1、房屋買受人已支付全部或大部分對價且房屋已經建成的情況

如買受人已經支付全部或者大部分款項的,買受人的兩項權利,即房屋交付請求權和購房款返還請求權均優先于建設工程優先債權和財產抵質押擔保債權。

2、房屋買受人已支付全部或大部分對價但房屋尚未建成的情況

如根據重整計劃,在建房屋將完成續建的,管理人可在征求房屋買受人意見的基礎上與其繼續履行合同,并待在建項目最終完成后向房屋買受人交付房屋。如債權人不愿意延長合同履行期間等待完成續建的,則管理人不應發出繼續履行合同的通知,此時購房合同視為解除,房屋買受人已經支付的價款可作為優先債權受償。

3、關于購房款支付比例問題

在房地產企業破產程序中,管理人可以根據利益平衡原則,參考關于“已支付價款超過合同約定總價款的百分之五十”的標準,在綜合考慮個案實際情況和維護社會公平、穩定等因素基礎上,靈活妥善處理。

4、購房合同繼續履行問題

房地產企業破產程序中,管理人可根據房屋買受人的不同訴求,針對具體的購房合同予以繼續履行或予以解除。通常而言,在房地產企業的破產實踐中,房屋買受人作為一般意義上的弱勢群體,為保障其基本生存權,管理人通常選擇繼續履行購房合同,此舉不僅有利于拯救債務人企業,也有利于維護社會穩定;如管理人綜合各方因素,最終決定與房屋買受人解除購房合同的,房屋買受人可以向管理人申報債權,要求房地產企業返還已付的購房價款并賠償因合同解除而遭受的損失等。

(三)建設工程債權

1、建設工程優先權

在房地產企業破產程序中,建設工程價款優先權優于抵押權和其他債權。但在債權審查和確認時,要嚴格把握建設工程價款優先權適用的范圍,重點是對行使優先權的期限、行使方式和優先受償范圍的審查。

2、實際施工人債權的認定

實際施工人可向管理人申報債權,管理人可根據實際施工人承擔的工程量在欠付工程價款范圍內依法確認實際施工人的債權。

(四)房屋買受人定金債權

綜合考慮維穩風險,在房地產企業重整中往往需要視具體情況,對房屋買受人定金債權作為優先債權處理。較為合規的方式為由管理人與房屋買受人繼續履行購房合同,要求房屋買受人交齊購房價款,在續建完成后,由管理人向房屋買受人交付房屋,達到間接償付定金債權的目的。

(五)民間借貸債權

在一般企業的破產案件中,民間借貸債權應根據是否存在債務人企業財產擔保而認定為有財產擔保債權或普通債權。在房地產企業破產案件中,需要注意的是:

1、形為買賣,實為借貸的,不應按照房屋買賣關系處理。此時民間借貸的債權人僅能按照普通債權受償。

2、如在進入破產程序前,借款合同雙方當事人經協商一致,終止借款合同關系,建立商品房買賣合同關系,將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的,不屬于《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第一百八十六條(禁止流押)規定禁止的情形,該商品房買賣合同的訂立目的,亦不屬于《民間借貸規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《合同法》第五十二條規定情形的情況下,該商品房買賣合同具有法律效力。

(六)欠付土地出讓金問題

1、出讓方式取得國有土地使用權的

以出讓方式取得土地的,欠付的出讓金既不屬于破產費用,也不屬于共益債務,而應為普通債權。

2、劃撥方式取得土地使用權的

1)政府土地管理部門對劃撥土地有收回權利

在企業破產時,有關人民政府可以予以收回,并依法處置。

2)劃撥土地如變現,則應優先支付相應的土地出讓金

如在破產程序中對劃撥土地進行拍賣等依法處置的,則處置價款應優先繳納國家收取的土地使用權出讓金,如有余額則可按照《企業破產法》規定的清償順序向全體債權人分配。

(七)預告登記

1、房屋買受人產權預告登記

如已經辦理預告登記的商品房房屋買受人支付了全部或大部分價款、或在管理人催告后及時依照原商品房買賣合同及時、足額繳納價款的,則管理人應根據最高院《批復》與《答復》的要求,視不同情況依法為房屋買受人辦理產權登記或對房屋買受人支付的價款予以優先清償。此時,即使房屋買受人之前沒有辦理預告登記,其優先受償的權利也不受影響。

如截至破產案件受理日,房屋買受人支付價款比例未達到“支付購買商品房的全部或者大部分款項”的標準,且在管理人根據原商品房買賣合同的繳付期限催告后仍未能及時補足價款的,則管理人可解除買賣合同,且根據《物權法》第二十條規定,因買賣合同解除,房屋買受人無法依據買賣合同要求管理人辦理產權登記,符合預告登記失效的條件。

2、金融機構房產抵押預告登記

在房屋買受人通過向金融機構貸款方式購買在建房屋的情形下,在房地產企業破產程序中,金融機構往往根據預告登記申報抵押債權,但由于預告登記不直接產生抵押權且金融機構享有的是對房屋買受人的債權而不是破產企業的債權,因此金融機構主張權利難以得到管理人的認可。雖然存在上述障礙,但我們認為金融機構在房地產企業破產重整中仍然享有一定權益或通過與管理人溝通維護其權益

  (注:以上嘉賓觀點,根據錄音整理,未經本人審閱)

 

 

供稿:上海律協破產清算業務研究委員會

執筆:郝朝暉  北京市金杜律師事務所上海分所



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